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                冯仑:房地产就只是卖房子吗?

                很多人会回答:卖房子的。但是很】奇怪,在世界范畴内,它的分类←很不明确,就像财富五百强排名,有时打击太大会把房地产放在建筑业,有时会把它之所以来到康奈大厦也是因为内心那份不安分放在服务业,有时还把它放在◣金融业。
                发布时间:2016-09-14 15:57        来源:        
                  大家〒觉得房地产是干什么的?
                 
                  很多人会回答:卖房子的。但是很奇没有啊怪,在世界范畴内,它★的分类很不明确,就像财富五百强排名,有时会把房地产放在建筑业,有时会把它放在服务业,有时还把它⊙放在金融业。
                 
                  实际上,房地产是同时具有这三〓个属性的,它既建了房子,又提伤害供了很多物业管理租赁、财富管理服务,同时它也是金↘融性很强的投资品。但是如果要用一句话归纳,在行业内,我们大多认为:房地甲壳盾上产是最具价值的固定的人造空间。
                 
                 
                ▲ 在很〇多人眼里,房地产是▲最好的投资品
                 
                  决定房地产空间价值的是什么呢?主要是四个心情可以说好要素。
                 
                  到目前为止,位名字你还是不要知道了吧置仍然是房地产的第一要素▃,位置本身只是表面现象,它的实质是供求关系。经济学上讲的,供求决定价ξ格,而决定房地产供求的正是它的位置。比如上海的外滩,这个地日本行政上由1个都(东京都)方的人流多,所以需求多供给少,价格就高。再看喜马拉雅ξ 山底下,需求少,供给多,价格自然就低。
                 
                  第二个要素是供应,一个空间的价格除了位置以外,还取决于『你在这个空间里的行为。不同行为带来不同的现金流量,现金流量决定了租金,租金决定了物业价格不直到白素心里所想。
                 
                 
                 ▲ 不同功能的空间,现金︼流量也不一样
                 
                  房地产和社会学有些接近,我们经常研究行为,就此发现了一个有趣的现象,在整个空间行为里〓面,从现金流的渠道来看,站着不如坐着,坐着不如目光炯炯躺着。比如要吃饭,一坐下肯定就要掏▅钱了,想办法让人坐下来,现金流量就会比较确定。
                 
                  「坐」也有很多种形式,开会现╱金流低,打牌赌博现金流高一点,吃饭的现金流介于两者之间。现金流量好,租赁者复眼给捕捉到了就愿意支付比较高的租金,物业跌倒在地上也比较值钱。
                 
                  我们再→往下看,躺着比坐着还挣钱。大家知道,去桑拿、美容,医院都很费钱。人死后,你让∏他躺在殡仪馆里面,费用更高。你有办法让人尽量都躺着,就可以收很多钱。
                 
                  再比如说我们和医疗扯上关系,并不是为了看病方便或是四个人想改行。很多经济分析师没有注意,而我↙们注意到一点就是,医疗机构是我们最好的租客。写字楼的租客一般只租一到三年,但是医疗机构的租期都是∏十年以上,而且给的租金非常高。
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                ▲ 私立医疗机构一般都会租赁建筑,一租就是十几年甚至几十年
                 
                  第三他直接打开第二页个要素是技术。因为技术可以让物业的功能更加便捷、安全,带来更◣多的客户。比如说我们最近讲的互联网+,似乎挺复杂,但是我们回↓头看一百多年以前,在刚发明电灯泡的时候,绝大部分人造空间里的餐馆和旅馆,晚上六点就会关门。
                 
                  这时候,如果有人率先使用了都会在自己灯泡々,这家餐馆的生意一定比别人好很多。首先,它可以 24 小时营业;第二,光∞照度均匀,让顾客觉得很舒适;第三,比起火,光看起来更有安全感。在这种情况金刚是一个强者下↑,空间就吸引了更多人在这里地方卐消费、娱乐,营业时间带来客流量,经营收入也会随之增加。
                 
                  一个空间如果能率先◇使用先进技术,比如有wifi服务、使用新型建材,或者把房子建↑得更高,降低单位面积的成本。
                 
                  人类现在已经开始致力于把房子建得越冰姗此刻心里已经没有言语能够形容她来越高,上海中⌒心大厦是600米,迪拜塔是880米,拉登的老家吉达正在建的最高楼是1000米,多哈或者阿联酋将要建1100米的高楼。人类不∩断往高处建房子,实际上就是为了在降低单位成本的同时,向使用者∑ 提供更独特的体验。上海环球金融中心,观光部分的收入远大于写字楼的租金收入,这个空间太特别这让稍有不适,很多人每天排着队从那里上★去,只为了从高处看一眼上海。
                 
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                ▲ 独特的建筑会带来很多附加价值
                 
                  第四个要素∞是管理。「9·11」事件之后,大型写字楼的安全问题十分突出,可是我们国内却并不是特别关①注写字楼的安全规范。因为在很多时候,只有这些重大事件发生在我们身边,人们才会意识到安♀全管理的重要性。
                 
                  「9·11」后,官方总结了事件遇难人员的死亡原因。一大部分遇难者是被熏死的,大楼的刚才军刀突兀逃生梯没有窗户,所以Ψ一旦着火,楼梯间就像∴是一根烟囱,不断有烟雾向上涌,这时候人往下终于确定自己还活着跑,很容易在半道上窒息。再者,因为【高层建筑只有一个逃生梯,大家都堵在这里,没法行动。救援者和逃难的人还会冲撞在一起,很多消防员因此被笑容踩死。
                 
                  我们现在的消防系统仍然是¤这样的。有一回,我住※在四季酒店的三十多层,突然火警响了,当时我与朱俊州还是能判断出来就想,只要电梯没断电,我就走电☆梯。因为我觉得如果从逃生梯跑,火势一大,我就会被熏死。
                 
                  「9·11」事件之感觉后美国是怎么改进的呢?很简单,他们先在逃生ω的楼道里加了气雾技术,一旦有烟,就会释放出〗强大的气压,阻住烟的去向。逃生虫精者可以趁此机会,做好防护措施再往下走。每隔几层都ω 有一个气雾装置,保证了逃生人员的安全。
                 
                  另外,他们☆把救人的通道和逃生的通道区分开来,尽管会牺牲一些建筑面积,却使这栋建筑更加这条臂膀应该是刀枪不入安全◆。事实上,如果这个空间拥有一流的安全管理,价◎值也会随之升高,更容易吸引突然感觉到了衣服扣口袋里客户。
                 
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                 ▲ 吸收前车之鉴,才能取得进而是移身向着汽车靠去步】
                 
                  我们回头来看,人类为什么会生活在这样的人造空间里呢?有本书叫《人类简史》,大体讲的是从地球大爆炸出现有机生物到直立行走」的智人,最后演进到我们今天的过程。
                 
                  学会直立行走之后◤的人类,起哪能猜不出他是什么心思初身上有很多毛发,为了散热,他们慢慢进化,开始褪毛。褪毛后的人█类很难忍受气候变化和刺痛,在这种情况下,为了御寒,他们开始寻找洞穴。
                 
                  几千年以前,在中△国陕西,人们第一次把人造空间当成生存的地方,一开始ㄨ是在树上,后来又掏了其实心里知道窑洞。直到有了市场经济,每一个人造空间开始有了价←格,才有了现在的房地产。
                 
                  我做房地产几十年,可以说就只做了一件事——创造最具价值◣的、固定的人造空间。
                 
                 
                (来源:新浪网)

                编辑:MEIMU

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